Uwaga do projektu zmiany Studium

Janusz Kowalski                                    Kazimierz Dolny 26 czerwca 2011 r.

Radny Rady Miejskiej

w Kazimierzu Dolnym

                                                            Pan

                                                            Grzegorz Dunia

                                                            Burmistrz Kazimierza Dolnego  

Uwaga do projektu zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Kazimierz Dolny

Z uwagi na brak opracowania (w wystarczającym zakresie), należy opracować program turystyczno wypoczynkowy, ze szczególnym uwzględnieniem chłonności turystycznej Kazimierza Dolnego w obszarze „Pomnika historii”

W głównych założeniach programowych studium należy dopuścić:

- poszerzyć bazę turystyczną (funkcje mieszkalne z możliwością usługową)  w terenach  wiejskich.

- dopuścić w szerszym zakresie wyznaczenie nowych  terenów budowlanych w obszarach  wiejskich,  umożliwiających  zapewnienie  mieszkańcom  dostatecznej ilości terenów budowlanych na potrzeby mieszkaniowe i usługowe . Chodzi głównie  o stworzenie  możliwości    prowadzenia działalności gospodarczej głownie o charakterze turystyczno-  rekreacyjnym,   np. pensjonaty, gospodarstwa agroturystyczne, uzupełnione o bazę rekreacyjną w tym infrastrukturę  typu lodowiska,  małe wyciągi narciarskie, tereny rekreacyjne ).

-baza turystyczna w granicach opracowywanego studium  dotycząca  obiektów  hotelowych ,  powinna  być dostosowana  do potrzeb ludzi o zróżnicowanym  stopniu zamożności.

- obiekty  hotelowe powinny mieć ograniczoną  wielkość, do 50 miejsc bazy noclegowej w jednym obiekcie. Uwaga!!  Należy przez to rozumieć wszystkie obiekty hotelowe.

-powierzchnia zabudowy obiektów hotelowych  nie powinna przekraczać 400m2.

-  w planowanych terenach inwestycyjnych zapewnić należy  dostateczną   ilości  miejsc parkingowych(100%  na terenie działki) .

- należy rozwiązać problem wyznaczania nowych terenów budowlanych  pensjonatowych w kontekście dojazdu  dla służb ratowniczych (drogi szerokości min 5 m) . Chodzi o to, że w przypadku wyznaczenia nowych terenów bez dojazdu ,na burmistrzu spocznie obowiązek wybudowania drogi  dojazdowej o odpowiedniej szerokości.

-dopuścić  (po analizie) możliwość wtórnego podziału działek (poza „Pomnikiem historii”) mniejszych  niż 1500 m dla zabudowy mieszkaniowej.

W zakresie wyznaczenia nowych terenów budowlanych.

-dopuścić  wyznaczenie nowych terenów budowlanych dla zabudowy mieszkaniowej i turystycznej  (w szczegółowo opracowanej  formie) terenów Miejskich Pól.

-dopuścić uzupełnienie zabudowy w rejonie Starego Okala w linii istniejących domów, jako uzupełnienie zabudowy.

-  przywrócić zapisy umożliwiające odtwarzanie siedlisk na terenie Starego Okala, jako zabudowy  całorocznej .

- dopuścić uzupełnienie zabudowy na odcinku Góry II Góry III

- wprowadzić możliwość odtwarzania historycznych  siedlisk na terenie opracowywanego studium w historycznych formach i granicach.

-  wykluczyć możliwość budowy domów z  płaskimi dachami.

- wprowadzić zakaz grodzenia wąwozów i terenów  zakrzaczonych.

- wprowadzić zapis sugerujący wprowadzanie zabudowy drewnianej mieszkaniowej, na terenach eksponowanych, jako tradycyjnej , nawiązujących do historycznych form zabudowy Kazimierza i okolic.

W projekcie  zmian w Studium należy wykluczyć możliwości wyznaczenia nowych terenów budowlanych  w rejonie ulicy  Puławskiej od strony Wisły ,  a także  zabudowy terenów  oznaczonych symbolami :

-  Mo 6  Mięcimierz, jako  przypadek skrajny , stanowiły wyjątek, sprzeczny z kierunkami studium .

-  Mo 2, jako przypadek  stanowiący wyjątek w Okalu, bądź dopuścić możliwość zabudowy w tym rejonie dla innych działek.

- należy wprowadzić bezwzględny zapis mówiący, iż indywidualne zmiany w studium nie mogą wykraczać poza zapisy ogólne studium, dotyczące w szczególności wielkości obiektów, ilości miejsc noclegowych w jednym obiekcie oraz zapisy  dotyczące  powierzchni zabudowy  obiektów budowlanych .

Należy przez to rozumieć wykluczenie  możliwości budowania obiektów wielkogabarytowych.

W zakresie realizacji infrastruktury technicznej-odprowadzanie ścieków sanitarnych należy:

-preferować rozwiązania  budowy  przydomowych biologicznych oczyszczalni ścieków, w tym także łączenie  w niewielkie  zespoły (kilka domów podłączonych do jednej oczyszczalni).

-w miarę możliwości odciążyć  istniejącą  oczyszczalnię  ścieków w Kazimierzu Dolnym, poprzez budowę kontenerowych oczyszczalni ścieków w terenach posiadających zlewnie np. Witoszyn, Rzeczyca, Wylągi Doły, Okale, Mięćmierz .

- generalnie dla całego projektu studium preferować przydomowe oczyszczalnie ścieków w terenach o rozluźnionej zabudowie.

            Podaję w wątpliwość aktualność podkładów kartograficznych z jakich korzystali autorzy zmiany Studium. Niestety dosyć często mamy do czynienia z sytuacją, gdy pomimo fatycznego istnienia zabudowy na danej działce, w tekście oraz na mapach Studium nie została ona uwzględniona. Poniżej przedstawiam jeden z takich przypadków, pochodzący z okolic Witoszyna.

Kolejna kwestia dotyczy kategorii i klas dróg. W przypadku wyłożonego projektu zmiany Studium zdarza się, że do dróg publicznych zostały zaliczone obszary będące w rzeczywistości własnością prywatną. Najbardziej jaskrawym przykładem droga przebiegająca przez Norowy Dół (droga Nr 107823 L, kat. KDD), niemal w całości obejmująca działki prywatne. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w przypadku dróg w okolicach Bochotnicy, Witoszyna, Wierzchoniowa czy też w samym Kazimierzu Dolnym.

            Wnoszę o wykluczenie zabudowy z terenów oznaczonych symbolami Wt4, Wt5, Wt6 i Wch13, które w projekcie zmiany Studium zostały przewidziane pod usługi sportu i rekreacji z dopuszczeniem usług uzdrowiskowych. Tereny te położone są w strefie ochrony uzdrowiskowej „B”. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych precyzuje tryb, w którym nadawany jest status uzdrowiska. W chwili obecnej mamy do czynienia z sytuacją, gdzie dopuszcza się zabudowę uzdrowiskową (zresztą nie jako funkcję wiodącą) pomimo tego, że nie są wykonywane konkretne działania zmierzające do utworzenia uzdrowiska. Stąd też w przyszłości może okazać się, że w wyniku niewłaściwego zagospodarowanie tego obszaru i utraty walorów uzdrowiskowych, nie będzie możliwe formalne utworzenie uzdrowiska. Ponadto obszar ten posiada wyjątkowe walory krajobrazowe, z licznymi otwarciami widokowymi na dolinę Bystrej i Potoku Witoszyńskiego. Są to tereny typowo rolnicze z pojedynczą zabudową. Wprowadzenie zaproponowanych zapisów doprowadzi do całkowitej utraty walorów krajobrazowych tego terenu. Należy również podkreślić, że powyższe zapisy wymuszą na gminie poniesienie dużych nakładów finansowych na zapewnienie odpowiedniej infrastruktury technicznej. W mojej ocenie na takie wydatki nas nie stać.

            Kolejnym argumentem za rezygnacją z wprowadzania zabudowy na tym terenie jest lokalizacja w korytarzu ekologicznym o randze krajowej. Warto też zaznaczyć, że jest to korytarz mający zapewnić spójność sieci Natura 2000. Wprowadzenie w życie obecnych zapisów sprawi, że powstanie bariera w skuteczny sposób ograniczając migrację zwierząt. Zgodnie z art. 33 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, zabrania się podejmowania działań mogących, osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000, w tym w szczególności pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązania z innymi obszarami.

            Bardzo częstym zjawiskiem jest przekwalifikowywanie na budowlane terenów położonych w tzw. systemie przyrodniczym gminy. Niemniej z tego tytułu nie ma żadnych obostrzeń. W związku z tym wnoszę o wprowadzenie w stosunku do działek położonych w systemie przyrodniczym gminy bezwzględny zakaz grodzenia. Powinien on objąć nie tylko działki budowlane, ale i rolne. Ponadto zakazem grodzenia powinny zostać objęte wszystkie wąwozy oraz tereny leśne.

            Niemal cała powierzchnia gminy położona jest na terenie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego. Niestety z faktu położenia danej działki na terenie Parku, Studium nie wprowadza żadnych obostrzeń. Powtarzane są te same zapisy dotyczące obszarów cennych przyrodniczo na zasadzie „kopiuj – wklej”, że studium nie określa dodatkowych ograniczeń dla planowanego terenu inwestycyjnego wynikającego z lokalizacji w korytarzu ekologicznym o randze krajowej, gminnym systemie ekologicznym, Kazimierskim Parku Krajobrazowym. W przypadku korytarzy ekologicznych czy też systemu przyrodniczego gminy nie ma odgórnie narzuconych zakazów. W przypadku Parku sytuacja jest zgoła odmienna. Tutaj mamy Rozporządzenie Nr 4 Wojewody Lubelskiego z dnia 23 marca 2005 r. w sprawie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego. Na szczególną uwagę zasługuje między innymi § 5 pkt 7, który stanowi, że na obszarze Parku zakazuje się budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej. Co ważne, nie ma żadnych wyjątków od tego zakazu. I nawet uzgodnienie projektu zmiany Studium przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Lublinie nie ma mocy zniesienia tego zakazu. Jest to twardy przepis, którego należy bezwzględnie przestrzegać. W tym kontekście nieporozumieniem jest wyznaczenie nowych terenów budowlanych w Bochotnicy czy Wierzchoniowie na rzeką Bystrą. W przypadku zachowania tego typu zapisów będziemy mieli sytuację, w której uchwała będzie sprzeczna z prawem. Idąc dalej można się spodziewać odszkodowań od właścicieli działek już budowlanych, którzy pomimo tego nie mogą się pobudować. Dla gminy mogłoby to oznaczać bankructwo.

             Ponadto lokalizując zabudowę w pobliżu rzek należy brać pod uwagę zapisy ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne. I tak art. 27 stanowi, że zabrania się grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Idąc dalej art. 28 ust. 1 stanowi, że właściciel nieruchomości przyległej do powierzchniowych wód publicznych jest obowiązany umożliwić dostęp do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Oczywiście w projekcie Studium nie ma o tym ani słowa.

            Art. 88n ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo wodne stanowi, że w celu zapewnienia szczelności i stabilności wałów przeciwpowodziowych zabrania się między innymi wykonywania obiektów budowlanych, kopania studni, sadzawek, dołów oraz rowów w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału po stronie odpowietrznej. Stąd też wnoszę o wykreślenie z projektu Studium do czasu uzyskania decyzji marszałka województwa o zwolnieniu od powyższego zakazu, terenów oznaczonych symbolami Bch7 i Kd51.

            Teren oznaczony symbolem Kd38 położony jest w strefie zalewowej Wisły, o czym mogliśmy się przekonać w trakcie ubiegłorocznej powodzi. W myśl art. 88l ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo wodne, na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią zabrania się wykonywania robót oraz czynności utrudniających ochronę przed powodzią lub zwiększających zagrożenie powodziowe, w tym budowania obiektów budowlanych. Stąd też należy wykluczyć zabudowę z tego obszaru. Prawdopodobnie w strefie zalewowej znajduje się również teren oznaczony symbolem Kd42.

            Wnoszę również o wyraźne zaznaczenie w części graficznej Studium wszystkich obszarów w stosunku do których zostały zmienione dotychczas obowiązujące zapisy. Dotyczy to w szczególności powiększenia terenów przeznaczonego pod zabudowę oraz obszarów, które pierwotnie były przewidziane pod inwestycje, ale na etapie obecnej zmiany Studium zostały zmienione szczegółowe zapisy. Pozwoli to na zachowanie przejrzystości całego procedowania zmian.

J.K.